投资回收与投资回报

    第四节：房地产投资财务评价指标

    一、投资回收与投资回报

    房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投人资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得 的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在每月的还款额中，一部分是还本，另一部分是付息，对于金融机构来说，借款人还本的部分就是其贷款 (投资)回收部分，借款人所支付的利息，就是金融机构所获得的贷款(投资)回报。如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额系列支付的年值与现值之间的关 系。从前面的介绍中，我们已经知道：

    投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。

    二、财务评价指标体系

    房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其 中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标是考 虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地 反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。清偿能力指标，是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除 了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。房地产投资项目财务评价指标体系如表3—1所示。

    盈利指标计算方法（一）

    三、盈利指标计算方法
    (一)动态指标
    1．财务净现值
    财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发 项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收 益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。财务净现值的计算公式为：

    式中NPV——项目在起始时间点的财务净现值；i0——基准收益率或设定的目标收益率。如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0，则项目不可接受。

    2．财务内部收益率
    财务内部收益率(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为：

    式中CI——现金流人量；CO——现金流出量；(CI--CD)t——项目在第‘年的净现金流量；t＝0——项目开始进行的时间点；n——计算期，即项目 的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了 时，所有投资可以被完全收回。财务内部收益率可以通过内插法求得。即先按目标收益率或基准收益率求得项目的财务净现值，如果为正，则采用更高的折现率使净 现值为接近于零的正值和负值各一个，最后用内插公式求出，内插法公式为：

    式中il——当净现值为接近于零的正值时的折现率；i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率；NPV1——采用低折现率时净现值的正值；NPV2—— 采用高折现率时净现值的负值。式中i1和i2之差不应超过1％～2％，否则，拆现率il、i2和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失 真(图3—12)。
    内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利 率。将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当IRR大于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。如IRR小于ic则项目不可接 受。当投资项目的现金流量具有一个内部收益率时，其财务净现值函数NPV(i)(图3—13)。从图3—13中可以看出，当i值小于IRR时，对于所有的 i值，NPV都是正值；当i值大于IRR时，对于所有的i值，NPV都是负值。