现金流量

第三章：房地产投资分析技术

    内容提要：1、投资分析的基本概念  2、现值与现值计算  3、设备更新中的经济分析  4、房地产投资财务评价指标   

              5、某出租公寓项目投资分析案例

    考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对资金的时间价值、、复利计算公式、设备更新的经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度以及运用复利系数、设备更新的经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实践问题的能力和知识水平。

    考试的基本要求：

    掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法

    熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法

    了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法

第一节 投资分析的基本概念

一、现金流量

    房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活 动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资 金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。

    对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式(包 括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流人。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出 或流人叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。

    对于房地产开发投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

    房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

现金流量图

二、现金流量图

    把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向(收入或支出)、数额和发生时点都不尽相 同。为了正确地进行经济效果评价，有必要借助现金流量图来进行分析。现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现 金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。

绘制现金流量图的基本规则是：

    1．以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间 的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“o”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。时点“1”表示第 1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图3—1所示。

    2．如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。

    3．为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。

    4．相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量(图3—2)。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。

房地产置业投资

三、房地产置业投资

    广义的投资是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报 酬。投资可分为生产性投资和非生产性投资，所投入的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资分析中所讨论的投资是狭义 的，是指投资者在投资活动中，为实现某种预定的经营目标而预先垫支的资金。

    房地产置业投资，包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。房地产购置投资是指用于购置房地产 和机器设备等固定资产的投资，该投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人出租经营成本，并通过出租 经营收入以货币形式回到投资者手中。流动资金则是指投资者在物业开始出租经营前有限垫付、在出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其 他费用的周转资金。流动资金在每个生产经营周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以 货币资金形式被收回。

房地产置业投资的现金流量

四、房地产置业投资的现金流量

(一)现金流分析中的常用术语

在房地产投资分析中，人们通常使用特定的专业术语来描述与现金流相关的各种类型的收入和费用，这些术语包括：

    1．潜在毛租金收入

    物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水 平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收人水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变 化。潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

    2．空置和收租损失

    实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置 的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。在物业收入的现金流中，空置和收租损失从潜在毛租金收人中扣除后，就能得到某一报告期(通常为一个 月)实际的租金收入。欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录，当欠缴的租金最终获得支付时，仍可以计人收入项目下，只有最终不予支付的租金才是 实际的租金损失。

3．其他收入

    物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

4．有效毛收入

    从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即：有效毛收入＝潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。

5．运营费用

    收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括人员工资及办公费用、保 持物业正常运转的成本(建筑物及相关场地的维护、维修费)、为租客提供服务的费用(公共设施的维护维修、清洁、保安等)，保险费、房产税、城镇土地使用税 和法律费用等也属于运营费用的范畴。

6．净运营收益

    从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益即：净运营收益＝有效毛收入-运营费用。

    净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业管理企业要尽可能增加物业的有效毛租金收入，降低运营费用，以使交给业主的净运营收益尽可能大。

7．抵押贷款还本付息

    业主对于物业经营情况的评价并不仅仅停留在获取的多少净运营收益，物业还本付息的责任即抵押贷 款还本付息，还要从净运营收益中扣除。当然，该项还本付息不是运营费用，它可以逐渐地转入业主对物业拥有的权益的价值中去。业主非常关心的问题是，物业所 产生的净运营收益是否能够支付抵押贷款的本息，同时满足其投资回报的目标。

8．准备金

    准备金又称大修理基金，是业主或其委托的物业管理公司定期存人的用于支付未来费用的资金。准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理更新。

    用于物业更新改造的准备金可以取有效毛租金收人或年净运营收益的一个百分比。由于准备金是用来支付预计要发生的用途(如每5年更新一次地毯、根据市场需求的变化改变室内空间布局等)，因此可以根据物业大、中修计划事先做出预算，定期向该账户注入一定数量的资金。

    《物业管理条例》中将住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的 准备金称作“专项维修资金”，由业主在初始购置物业时按购买价格的一定比例缴纳。该专项维修资金属业主所有，由城市物业维修资金管理机构统一管理，专项用 于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。

9．税金

我国房地产投资经营过程中企业纳税的主要税种有：

    (1)经营税金及附加。包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，又称“两税一费”。营业税是 从应纳税房地产销售或出租收人中征收的一种税。营业税税额的计算方法是：营业税税额＝应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5％。城市维护建 设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7％和3％。

    (2)城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有 土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收；房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税，按房产原值或出租收入的一定比例征收。城镇土地使 用税和房产税在企业所得税前列支。

    (3)企业所得税。企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发投资企业，按其应纳税所得额征 收的一种税。所得税税额＝应纳税所得额X税率。应纳税所得额＝实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33％。由于每个业主的 纳税责任有差别，物业管理企业通常只能较准确地估算税前现金流，而较为准确的税后现金流通常要在咨询专业税务会计、审计人员后才能得到。

10．经营现金流

    从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。这是业主的税前收人或投资回报(当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流是负值)。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

    即：税前现金流＝净运营收益-抵押贷款还本付息

    税后现金流＝税前现金流-准备金-所得税

    储存基金通常由物业管理企业直接管理，应缴纳的所得税通常由业主负责支付。应该指出的是，如果物业没有抵押贷款安排，亦无储存基金项目扣除，业主应纳税所得额就等于物业的净运营收益。

(二)收益性物业的现金流

收益性物业的现金流

    物业管理企业所涉及的财务管理一般到产生净运营收益为止。从另一个角度来说，业主对物业价值的 估计通常基于税前或税后现金流。虽然物业管理企业对这些支出没有控制的权利，但它必须了解其计算方法以及业主如何根据这些信息对物业的经营状况作出判断。 房地产投资分析工作，通常要分析项目投资税前和税后的投资经济效果。