房地产投资的利弊

四、房地产投资的利弊

1．房地产投资之利

    (1)相对较高的收益水平。房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率能达到20％的水 平，在有效使用信贷资金、充分利用财务杠杆的情况下，该收益率甚至会达到更高的水平。房地产置业投资中，在持有期内获得每年15％一20％的股本收益率也 是很平常的事。这相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

    (2)能够得到税收方面的好处。建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净运营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

    (3)易于获得金融机构的支持。由于可以将物业抵押，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。包括商业银行、保险公司和抵押贷款公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这使得置业投资者有很大的选择余地。

    (4)能抵消通货膨胀的影响。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。房地产投资的这个优点，使置业投资者能够容忍较低的投资回报率。

    (5)提高投资者的资信等级。由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产变成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。

2．房地产投资之弊

房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在：

    (1)流动性差。房地产被认为是一种非流动性资产，由于把握房地产的质量和价值需要一定的时间，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。房地产的流动性差往往会使房地产投资者因无力及时偿还债务而破产。

    (2)投资数额巨大。不论是开发投资还是置业投资，所需的资金常常涉及到几百万、几千万甚至数 十亿元人民币，即使令投资者只支付30％的资本金用作前期投资或首期付款，也超出了许多投资者的能力。大量自有资本的占用，使得在宏观经济出现短期危机 时，投资者的净资产迅速减少。

    (3)投资回收期较长。除了房地产开发投资随着开发过程的结束在三五年就能收回投资外，置业投资的回收期少则十年八年，长则二三十年甚至更长，要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求很高。

    (4)需要专门的知识和经验。由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，直接参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验，因此限制了参与房地产开发投资的人员的数量。置业投资者要想达到预期的投资目标，同样也对其专业知识和经验有较高的要求。

房地产投资风险的基本概念

第二节 房地产投资的风险

一、房地产投资风险的基本概念

(一) 风险的定义

    从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。

    例如，物业1为写字楼项目，2002年末价值为1000万元，预计2003年末价值为1100 万元的可能性为50％、为900万元的可能性为50％，则2003年该物业价值的标准方差为10％；物业2为保龄球场项目，2002年末价值为1000万 元，2003年末价值为1200万元的可能性是50％、为800万元的可能性为50％，则2003年该物业价值的标准方差为20％。因此，可以推断物业2 的投资风险大于物业1的投资风险。

    当实际收益超出预期收益时，就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分，通常被称为“风险报酬”。

(二) 风险与不确定性

    风险和不确定性有显著的区别。风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可 以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。一般说来，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之， 标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

(三) 风险分析的目的

风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

    1．预期收益率是多少，出现的可能性有多大?

    2．相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?

    3．预期收益的变动性和离散性如何?

    由于风险分析的数学方法较为复杂，本节仅对房地产投资过程中所遇到的风险种类及其对投资的影响进行简单介绍。有关房地产开发过程中风险分析的方法，将在本书第五章进行适当介绍。

    房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。通常情况下，人们把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以．由投资者控制的个别风险。

系统风险

二、系统风险

    房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

(一) 通货膨胀风险

    通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

(二)市场供求风险

    市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。市场是不断变化 的，房地产市场上的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房 地产投资的实际收益偏离预期收益。更为严重的情况是，当市场内结构性过剩(某地区某种房地产的供给大于需求)达到一定程度时，房地产投资者将面临房地产积 压或空置的严峻局面，导致资金占压严重、还贷压力日增，这很容易导致房地产投资者的破产。

(三) 周期风险

    周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。正如经济周期的存在一样，房地产市场也 存在周期波动或景气循环现象。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20 年，香港为7—8年，日本约为7年。当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降、交 易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因 金融债务问题而破产。

(四)变现风险

    变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑现时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。

(五)利率风险

    调整利率是国家对经济活动进行宏观调控的主要手段之一。通过调整利率，政府可以调节资金的供求 关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会 使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

(六)政策风险

    政府对房地产投资过程中的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、 环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。我国1993年对房地产投资的宏观调控政策、1994年出台的土 地增值税条例、2001年出台的规范住房金融业务的措施、2003年国有土地使用权出让方式的转变等，就使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困 难。避免这种风险的最有效方法，是选择政府鼓励、有收益保证或有税收优惠政策的项目进行投资。

(七)政治风险

    房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。

(八)或然损失风险

    或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在火险保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

    一旦发生火灾或其他自然灾害，物业变得不能再出租使用，房地产投资者的租金收入自然也就没有了。

    个别风险

三、个别风险

(一) 收益现金流风险

    收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发投资，还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

(二) 未来经营费用风险

    未来经营费用风险，是指物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用而带来的风险。即使对于刚建 成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租户承担，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者 不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始的评估中是不可能考虑到的。

    其他未来会遇到的经营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用(例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律)。

(三) 资本价值风险

    资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来经营费用水平。然而，即使收益和费用都 不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种情况在证券投资市场上反映得最为明显。房地产投资收益率也经常变化。房地产投资收益率的变化很复 杂，人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。但是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。

(四)比较风险

    比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。

(五)时间风险

    时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择 合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物 业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

(六)持有期风险

    持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到 的影响项目收益的不确定性因素就越多。很容易理解，如果某项置业投资的持有期为1年，则对于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测；但如果 这个持有期是4年，那对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多。因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差 异是随着持有期的延长而加大的。

    上述所有风险因素都应引起投资者的重视，而且投资者对这些风险因素将给投资收益带来的影响估计得越准确，他所做出的投资决策就越合理。

    风险对房地产投资决策的影响

四、风险对房地产投资决策的影响

    风险和收益就像人和人的影子，形影不离。由于投资收益是对投资者所承担投资风险的回报，因此正常情况下投资收益与投资风险是相匹配的。风险对房地产投资决策的影响，主要体现在如下几个方面：

    1．根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

    由于投资者的投资决策主要取决于对未来投资收益的预期或期望，所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资方向或途径都是合理的，只是对于不同的投资者，由于其对待风险的态度不同而采取不同的投资策略。

    举个简单的例子，经济适用住房开发项目，有着稳定的市场需求甚至是政府回购，政府在核定经济适 用住房销售价格时，保证开发商3％的成本利润率，加之存在土地无偿划拨、开发税费减半、可优先获得开发建设贷款、可提前预售等有利因素，开发商的权益投资 收益率可达到15％以上，而且这种投资的成功率几乎是100％，除通货膨胀因素外没有其他风险。但如果是开发高档娱乐项目，由于其几乎受到所有风险因素的 影响，其成功的可能性(即风险率)可能只有50％，因此，该开发商要想与投资经济适用住房的开发商获得同样的预期收益，他所要求的年投资收益率必须达到 30％(30％X50％＝15％)。对于开发商来说，后面一种投资机会可能会得到30％的投资收益，但也有可能连10％也得不到，因为其投资有较大的风 险；而对于前者来说，他可以保证得到15％的投资收益，但其几乎放弃了得到30％投资收益的可能性。

    2．根据风险管理的能力选择投资方向

    虽然风险客观存在，但与项目相关的个别风险，对于不同的开发商，其控制和管理此类风险的能力是有很大差异的。风险水平高的房地产市场和房地产开发项目，对于管理水平和专业化程度高的开发企业来说，其风险水平就没有那么高。

    高档精装修住宅，其利润率远远高于普通住宅，但由于存在多潜在的风险，因此只有少量有专业管理 能力的开发商敢于涉足。不同类型房地产开发项目的特点也有很大差异，万科专注于住宅尤其是城郊结合部地区住宅的开发，并非万科不愿意去获取写字楼开发的利 益，只是在写字楼市场上万科不具备高于其竞争对手的能力。因此，房地产开发企业要向专业化发展，房地产市场上几乎不存在万能的开发商。

    3．根据风险周期变化特点把握投资时机

    风险尤其是系统性的市场风险的变化是有规律的，这种规律就是房地产市场景气循环或周期波动规 律。根据不同市场区域、不同物业类型的市场风险状态及其发展变化规律，就可以判断不同房地产子市场在周期波动中所处的阶段。又由于房地产开发是为了满足预 期未来的市场需求而非当前需求，这就为开发商适时选择进入和推出市场的时机提供了条件。

    应该指出的是，利用房地产市场的周期规律进行反周期操作，即低潮时买土地、潮时卖产品，是许多开发商希望达到的境界。然而，能真正做到反周期操作的开发商，还只是少数。因为反周期操作是有条件的，它要求开发商在市场不景气时，仍然保持较强的开发投资能力。

区位的含义

第二节 房地产投资区位的选择

一、区位的含义

    房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。这充分说明了在房地产投资中，区位选择的特殊重要性。

    房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。

    对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。 例如前述的宗地，就位于北京市CBD范围内，为高档办公、酒店、国外驻京机构和大使馆集中的地区，该地区就业人口以中高级白领阶层为主，收入水平和支付能 力较高，各种消费需求的晶位代表着时代的潮流。某一具体区位所处的社会、经济、自然环境，决定了该区位附近的市场需求和消费特征。

    房地产投资者对区位的把握还须利用发展的、动态变化的眼光。虽然某一宗地的地理位置不可能变 化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。例如，上海浦东原来是上海人“宁要浦西一张床、不要浦东一套房” 的地区，但随着浦东新区的开发建设，基础设施、就业环境等发生了很大的变化，逐渐变成为上海人向往的地区；北京市前门商业区原是北京市三大中心商业区之 一，但随着北京市城市建设的发展，交通等市政条件优良的新中心商业区陆续建成，前门商业区逐渐失去了对投资者和消费者尤其是中高档消费者的吸引力。因此， 房地产投资者要关注城市或地区的社会经济发展计划及城市规划，用发展的、动态变化的眼光，来认识和把握房地产投资中的“区位”。

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求

(一)居住物业

    居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，此类项目的投资区位选择时要考虑的主要因素包括：

    1．市政公用和公建配套设施完备的程度。市政公用设施主要为居民的生活居住提供水、电、燃气等，公建配套设施则包括托儿所、幼儿园、中小学、医院、邮局、商业零售网点、康体设施等。

    2．公共交通便捷程度。从我国目前的居民家庭结构来分析，大多数属于工薪阶层，私人汽车还只是刚刚进入少数家庭，对方便快捷的公共交通系统的依赖程度非常大，因此居住项目区位选择时应认真考虑公共交通系统的完备程度。

    3．环境因素。随着城市居民生活水平的提高，对居住环境提出了越来越高的要求。山、水、绿地、阳光、清新的空气、无噪声污染等，都是居民选择安居，进而也是房地产商在选择居住项目区位时要慎重考虑的因素。

    4．居民人口与收入。居住项目的市场前景受附近地区人口数量、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性、当前居住状况等方面的影响。居住项目投资如果选择在人口素质高、支付能力强的地区进行，就意味着提高了成功的可能性。

(二)写字楼物业

    影响写字楼项目区位选择的特殊因素包括：

    1．与其他商业设施接近的程度。商业办公也存在着聚集效应，同样位于城市中心商务区的项目，则其未来的使用者就可以方便地同位于相同区域的客户开展业务。因此，与另外商业设施接近的程度，决定了写字楼项目对未来使用者的吸引力。

    2．周围土地利用情况和环境。如果写字楼项目所处的位置，周围有很多工业建筑、环境恶劣，就会大大降低该写字楼的吸引力。写字楼的区位还可能由于其邻近政府、大型公司或金融机构的办公大楼而增加对租户的吸引力。

    3．易接近性。写字楼项目区位选择还应重视其易接近性。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万的人 在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的档次。写字楼建筑周围如有多种交通方式可供选择(公共汽车、地铁、高速公路等)能极 大地方便在写字楼工作的人。是否有足够的停车位也会影响到写字楼的易接近性。一般来说，中心商务区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于 大城市中心商务区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。

(三)零售商业物业

    零售商业物业投资区位的选择，在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。

    商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直 接相邻的区域，其营业额的60％～75％都来自该区域次要区域是距离项目所处地点5～15kin的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的 15％～20％来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的5％～15％。

(四)工业物业

    工业项目场地的选择时须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。