——北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科谈北京市物业管理新体系

转自：2010年6月10日   《中国建设报》第四版

　　北京市的物业管理行业，正面临着一场变革。带来这场变革的，不仅仅是将于今年10月1日开始施行的《北京市物业管理办法》（以下简称新办法），同时还将有30余套相关法规及标准进行支撑。如果将此前的相关法规看作“1.0版”，那么新办法的出台将使北京市的物业管理进入“2.0时代”。

　　为何选在这个时机出台，新体系的诸多创新之处又立意何在，北京市的物业管理行业将作何反应？对这些问题，北京市政府有关部门负责人及业内专家进行了解答。

    时机成熟行业调整避开发展歧途

    以1995年北京出台《北京市居住小区物业管理办法》为标志，物业管理这一现代房屋管理模式在北京落地。15年来，伴随着住房制度改革的不断深入和房地产市场的迅速发展，物业管理行业已经逐步成为首都社会经济发展和城市建设管理的重要力量。北京市目前已拥有3074家物业服务企业。根据国家公布的数据，在2008年北京市物业服务企业的主营业务收入已经达到255.4亿元,占全市国内生产总值的2.44%，从业人员更是超过20万。

　　北京市住房和城乡建设委员会副主任张农科对记者说：“15年的市场发展，一些深层次的矛盾和问题的逐步暴露，让我们逐渐加深了对这个行业发展基本规律的认识，自然不能漠视其发展障碍。我们无法想象一个具有高增长性的行业，会在矛盾挤压中进行自我完善。因此，不通过对现实矛盾的深刻认识，不用创新的思维去打破僵局，不把业主的权利真正还给业主，不把业主与物业企业之间互信关系建立起来，推动行业向更高层发展的愿景将是一句空话。”

　　据了解，在新办法的制定过程中，北京市住房和城乡建设委员会、北京市政府法制办调动了业内专家、法律专家、社会学专家、业主、物业企业达上千人，对北京市发生的各类物业纠纷进行梳理分析，对问题进行追根溯源，紧紧围绕前期开发遗留问题、物业服务质量不可测、物业服务收费不透明、价格形成机制不科学、治理结构不合理、监管手段不配套等问题，改革管理机制，创新管理模式。

　　据悉，除了新办法本身，北京市还正在研究制定30多个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，为新办法的实施提供支撑。

    全新体系承接查验避免前期开发“遗留症”

　　据统计，高达70%的物业纠纷，根源在于开发商在小区内的遗留问题。建设单位往往将共用设施和公共部位交给了物业企业后即撤出物业管理区域，当业主们发现因为施工质量问题、配套设施不完善、设备技术不达标时，往往以拒交物业费行使抗辩权。这实际上是物业公司在代开发商受过。“《物权法》只对物业转让时的专有部分和共有部分连带关系进行了明确，但并未对业主接收物业阶段的专有部分和共有部门关联性作出规定。从法理逻辑的角度来说，共用设施和公共部位的交接，是缺少业主大会这样一个接收主体造成的。而现在的制度设计非常简单，即把最后的承接查验，也就是业主们最后对小区内共用设施、公共部位的接收，作为区开发过程的终点和物业管理的起点。”张农科说。“在开发商和全体业主未完成交接时，共用设施及公共部位实际上仍为开发商持有。所以新办法才会规定由建设单位承担前期物业管理责任，在开发商没有向全体业主进行正确、全面的交接之前，业主不必交纳物业费。当然，配套措施一定会是对开发商和业主的双向约束，不可能出现你既承认开发商交的是完整合格的物业，而业主又拖着不交费的情况。其实，这个制度设计的实质就在于用经济的手段，督促开发商尽快把开发遗留问题解决掉。”张农科这样说。

　　据了解，在北京市物业管理的新体系中，专门就共用设施和公共部位的承接查验制定了相关的支撑标准。在承接查验标准中，对于查验的方法进行了明确细致的规定，甚至对接受图纸的用途都进行了注明。目前，该标准已经作为北京市地方标准由质监局进行公示。

　　同时，由于承接查验需要具备一定专业知识，第三方独立机构的制度创新，也为承接查验的标准化和公正性提供了支撑。据悉，《北京市物业管理第三方评估监理机构管理办法》也将很快出台。

　　张农科透露：“这样的制度设计的直接效果已经显现，开发、质量管理部门，都在进行相关的政策跟进，避免出现开发商的楼盘最后交不出去的情况。我们希望通过这些办法，把不该物业管理企业负的责任给剥离开，同时让开发商承担更多的社会责任。”

    把握细节实现业主权利和责任的统一

　　业主有效行使共同决策权是物业管理的核心，但是由于业主以产权为基础成立业主大会进行物业管理的这个模式仍然处在低水平的发展阶段，在很多方面还缺乏传统和自我完善的能力，因此，北京的新办法用大量的篇幅对业主大会的成立、运作进行了规范。

　　张农科告诉记者，业主大会的成立和运行存在着启动难、筹备难、备案难、决策难等问题。新办法总结实践经验，突出引导、规范和可操作，对业主大会的成立和运行机制进行了制度创新和流程再造。建立了业主大会的“双启动”机制。新办法提出，只要有5%的业主发起，就可向街道或乡镇申请成立业主大会。且业主大会实行“双启动”，业主可启动成立，开发商也可以启动成立。配套措施规定了当场备案制度，提出鼓励社会公益律师担任筹备组长等促进手段。

　　据了解，新办法在制定过程中曾借鉴了欧美国家的相关经验。在美国，业委会主任这个角色首先由开发商任命派遣，当小区销售率超过40%后，开发商人选便失去发言权，权利逐步向业主大会过渡。这种制度的设计，便是为了加快实现权利向业主过渡。

　　张农科还介绍，北京市已经启动了业主公共决策平台的建设，将来北京市所有业主大会的决策，都将在平台上进行。届时，无论业主身在何处都可进行投票，将有效解决空间和时间障碍。在决策群体的划分上，平台将根据决策事项筛选出具备决策权的业主。比如，A栋业主集体决策更换电梯，B栋业主无权投票。投票成功后，发起人可以在平台上打印决策书。该书具有条形码，无法伪造。“决策平台的‘按钮’放在街道，而且平台只负责投票，不负责讨论。无论有无业主大会、业委会，小区的业主决策只要通过了街道备案和相关程序，就可以发起决策。”张农科说，“此外，我们还将建立北京市业主卡，在购房时便发给业主，凭卡投票。同时，业主卡还将和维修资金挂钩。”

　　新办法为解决业委会换届中的矛盾，将业委会的“届别制”改成了“任期制”，张农科说，这不仅可以化解现实矛盾，还为今后治理结构的深化改革留下了制度接口。

　　张农科表示，新办法及相关制度体系支撑的核心，就是把业主的权利还给业主。“改革的思路是在突出业主对物业管理的主体地位，让业主成为小区治理的真正主人，总体脉络是既给权利，又给责任。”

    规范透明用质价相符促进和谐互信

　　长期以来，物业服务存在服务看不见、价格不透明的问题。一面是物业服务企业说亏损，一面是业主说物业费太高，于是物业企业与业主这对买卖关系中出现了相互猜疑、互不信任的尴尬局面。张农科分析说：“这种互信关系未建立起来的原因要两面说，一方面，我们的物业服务内容和标准确实存在概念化、抽象化的问题；另一方面，我们还有相当数量的业主对物业管理的核心价值不了解，不知道物业企业既要对物实施管理，又要对人进行服务，但主责是对物的管理。再就是，花钱买服务的理念还没有真正形成风气。”

　　北京的新办法围绕建立质价相符的物业服务，提出了一系列措施。将物业服务这个“包”彻底打开，对构成物业管理、服务的所有的元素分门别类，再赋予其质与量的概念，形成五个等级的技术标准。同时，物业管理行业协会还将定期公布分项平均成本。在这样的制度设计下，业主首先选定的是服务等级标准，然后委托第三方评估机构根据小区规模、物业状况，参考平均成本，评估出合理的物业费。“可以说，打开物业管理这个‘包’，发现里面有308个元素，这是制度设计走向透明规范的重要前提，由于这个五级标准细致到用多少人，多长时间给业主擦一次窗户这样的程度，不仅使业主的服务要求实现了菜单化，更重要的还使业主对企业服务的质量看得见、摸得着。”张农科说。

　　今年10月1日新办法施行后，北京市还将把所有小区的物业服务信息上网，实现公开化。物业公司完成的每一项服务，都会在界面上被标注出来。一旦业主因服务质量问题同物业公司发生纠纷，这些信息将会提供评判依据，甚至被作为法庭证据。“这样来规范物业企业的服务行为，即是把选择权、监督权交给业主，更深层次的考虑是为了这个行业能够健康的发展。改革之初可能会存在阵痛，但符合行业发展的规律和方向。”张农科说。

    动态监管对企业管理方式实现重心转移

　　在下一阶段，北京市相关政府部门对物业管理企业的管理，也将实现变革。“主要就是资质上的管理改变。将资质管理变为动态管理、行为管理。让业主参与到物业企业的资质管理中。据了解，北京市将通过建立物业项目备案制度、设立项目负责人动态管理制度、实行项目负责人持证上岗制度、项目接撤管制度，实现政府对物业公司的管理重心下沉到具体项目和行为之中。

　　“让服务型企业的资质和水平由服务对象说了算，这比较符合市场经济的一般规律。”张农科是这样评价这些制度创新的。据悉，在新办法立法进入实际操作阶段时，北京市已将新办法的精神和思路运用到一些具体工作中。在去年评选物业示范项目时，物业公司便在答辩现场接受了包括物业管理专家、社会学专家、业主代表等评委的质询。“业主们的问题都很尖锐。答辩时哪个公司该上，哪个该下，现场一看就知道。”张农科说，“对于答辩没通过的企业，专家还会提出详细的改进措施。”

　　有观点认为，新办法几乎涵盖了目前物业管理的全部矛盾，从针对性到创新性都非常先进。对此，张农科表示：“我没有那么乐观，我们连第一步还没走完，一切都要等试了再说。”

　　对于今后物业管理发展的方向，张农科的表述耐人寻味：“物业管理是关乎社会和谐和城市经济可持续发展的大事，我们需要大批能够担当专业化管理重任的物业企业，这支力量的成熟和壮大是城市既有建筑延长其使用寿命的前提，未来不久，我们将从建设主导期向管理主导期转变，不把这支队伍历练出来，我们将措手不及。我们等不起，必须从现在起，政府、业主、物业服务企业都协调一致，把秩序建立起来，向更远的未来看。”