前期物业管理以政府指导价为主

    据了解，之前公开的《意见稿》第十一条规定，前期物业管理阶段的住宅物业，建设单位通过招投标或者协议方式选聘物业服务企业的前期物业服务收费，应当按照政府指导价的有关规定执行。而新《办法》第十一条在原《意见稿》基础上作了补充，规定“确需超过政府指导价水平的，应当报当地价格主管部门核定。”

   “管理费分摊”划入物业成本

    新《办法》第十三条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成由十部分组成，包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊；物业服务企业固定资产折旧；经业主同意的其它费用。

    其中“管理费分摊”是在《广东省物业服务收费管理办法（征求意见稿）》基础上新增构成部分，首次被划入物业服务成本。“管理费分摊”是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转而由各物业服务小区承担的管理费用。

    共用部位收益归全体业主

    新《办法》第十四条规定，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。同时新《办法》第二十一条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益依法归全体业主共有，并主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

    不少业主对共用部位或共用设施收益如车位出租收入、电梯广告收入等收益去向并不明确，以致业主与物管经常因公共收益分配问题产生纠纷。新《办法》对小区内公共收益部分作了明确规定，既规范了物管行为，也保障了业主的利益，也从一定程度上抑制纠纷的产生。

    明确车位停放保管费和服务物业费

    新《办法》第二十二条规定，物业管理区域内的机动车停放保管服务收费，按价格主管部门有关规定执行。已收取机动车停放保管服务费的，不得重复收取车位物业服务费。此条规定进一步明确了小区内机动车停放保管费及物业服务费的差别，防止重复收费。车辆停放保管费是针对租用小区内车位的业主而言，停放保管费包括了租用车位的租金及相应的管理服务费用；而物业服务费则是针对有车位产权的业主，这笔费用只体现物业服务企业对车位的管理费。