物业价格的影响因素概述（续）

三、居民收入因素

    通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指收人每增加一个单位所引起的消费变化。

四、物价因素

    物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

    不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。

五、利率因素

    利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。

    综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。

六、汇率因素

    在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。相反，如果该物业所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的物业投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。

七、物业税收因素

    有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。可将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。另外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响就小，甚至不起作用。

    增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升；相反，会使物业价格下降。

    在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。

    直接或间接地对保有物业课税(如城镇土地使用税、房产税或城市物业税)，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。

八、城市规划因素

    城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质(用途)、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(比如是用于工业、商业还是居住或绿化)对土地价格有着很大的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

九、交通管制因素

    交通管制对物业价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和物业的使用性质。对于某些类型的物业来讲，实行某种交通管制也许会降低该类物业的价值，但是对于另一些类型的物业来讲，实行这种交通管制则可能会提高该类物业的价值。例如，在住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高物业的价值。

十、心理因素

    心理因素对物业价格的影响有时是不可忽视的。影响物业价格的心理因素主要有如下方面：①购买或出售心态；②个人欣赏趣味(偏好)；③时尚风气；④接近名家住宅心理；⑤讲究风水或吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。下面列举几种情况：

    1．物业需求者遍寻适当的物业，当选定了合意的物业后，如该物业的拥有者无出售之意，则物业需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意，因此，如果达成交易，成交价格自然会高于正常价格。

    2．有时物业购买者出于自身的急迫需要，在与竞争对手争夺中只求得到物业，从而会抬高价格。

    3．物业拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售物业变现，这时的成交价格多会低于正常市场价格。有债务纠纷的物业，债务人为达到快速脱身的目的，会故意贱售物业。

市场法

第五节  收益性物业估价的基本方法

    物业估价是为了特定的目的，对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的客观合理价格或价值进行测算和判定。一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以从如下3个途径来求取：①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的——基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值；②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用——基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益——基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。由   此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

一、市场法

(一)市场法概述

    市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

    市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似物业的交易。如果在物业市场发育不够或者类似物业交易实例较少的地区，就难以采 用市场法估价。

    运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和物业状况调整；④求取比准价格。

(二)搜集交易实例

    运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一般来说，不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的。但这些报价、标价在一定程度上可以作为了解市场行情的参考)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能据此评估出客观合理价格或价值。因此，首先应尽可能搜集 较多且真实的交易实例。

    在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况，如名称、坐落、面积、四至、用途、产权、土地形状、建筑物建成年月、周围环境、景观等；②交易双方，如卖方和买方的名称、之间的关系；③成交日期；④成交价格，包括计价方式(如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等)和价款；⑤付款方式，如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款额或付款比率)、贷款方式付款(包括首付款比率、贷款期限)；⑥交易情况，如交易目的(卖方为何而卖，买方为何而买)，交易方式(如协议、招标、拍卖、挂牌等)，交易税费的负担方式，有无利害关系人之间的交易 (关联交易)、急卖急买、人为哄抬等特殊交易情况。

(三)选取可比实例

    针对某一具体的估价对象及估价时点、估价目的，不是任何交易实例都可以用来参照比较的，有些交易实例并不适用。因此，需要选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。我们把这些可用于参照比较的交易实例，称为可 比实例。

    选取的可比实例应符合如下4个基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正 常市场价格。选取的可比实例数量从理论上讲越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是后续进行修正、调整的工作量大，因此，一般选取3个以上(含3个)、10个以下(含10个)可比实例 即可。

(四)建立价格可比基础

    建立价格可比基础包括如下5个方面：①统一付款方式；②统一采用单价； ③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

    物业由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。估价中为便于比较，价格通常以一次付清所需要支付的金额为基准，因此需要将分期付款的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次付清的数额。具体方法是通过折现 计算。

(例4，2]  某宗物业交易总价为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为o．5％，试计算该宗物业在其成交日期一次付清的价格。

[解]  该宗物业在其成交日期一次付清的价格计算如下：

    在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格。土地除了单位土地面积上的价格，还可为单位建筑面积上的价格——楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如仓库

    以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位，等等。但有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单价进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象是一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查了解得知，将估价对象的门窗整修或更新所需要的正常费用为o．5万元，则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元，调整为门窗是损坏的总价19．5万元(20—0．5＝19．5)，然后再将此总价19．5万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。

    在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的汇率。在通常情况下，是采用成交日期时的汇率。但如果先按照原币种的价格进行交易日期调整，则对进行了交易日期调整后的价格，应采用估价时点时的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买人中间价。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。

    在现实的物业交易中，有按建筑面积计价、有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下：

    在面积单位方面，中国内地通常采用平方米(土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台地区和日本、韩国一般采用坪。由于

    Lh㎡=10000㎡

    1亩＝666．67㎡

    1平方英尺＝0．09290304㎡

    1坪＝3．30579㎡

    所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格如：

    平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000

    平方米下的价格＝亩下的价格÷666 .67

    平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304

    平方米下的价格＝坪下的价格÷3.30579

(五)交易情况修正

    可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

    进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

    1．利害关系人之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易，成交价格通常低于正常市场价格。

    2．急于出售或急于购买的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售物业来偿还。在这种情况下的成交价格往往是偏低的。相反，在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

    3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往是偏高的。相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往是偏低的。

    4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情，特别是该物业对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售。在这种情况下的成交价格往往是偏高的。

    5．特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。物业正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往是偏低的。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府(实际的运作者是政府的某个部门及某些个人)，受让方是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况。

    6．交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的物业交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补交土地使用权出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。在某些地区，物业价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

    7．相邻物业的合并交易。物业价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的物业，价格通常较低。但这类物业如果与相邻物业合并后，则效用通常会增加。因此，当相邻物业的拥有者欲购买该物业时，该物业的拥有者通常会索要高价，而相邻物业的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以，相邻物业合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

    8．受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易。

    进行交易情况修正，还要测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的实际情况，然后根据计算即可。具体是将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

    正常成交价格一应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

    正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

    如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即

    应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

[例4-3)

某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

[解]  卖方实际得到的价格计算如下：    ．

卖方实际得到的价格＝正常成交价格一应由卖方缴纳的税费

＝2500—2500×7％

＝2325(元／㎡)

买方实际付出的价格计算如下：

买方实际付出的价格＝正常成交价格+应由买方缴纳的税费

＝2500+2500×5％

＝2625(元／㎡)

(例4-4)  某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／m2，

    买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求该宗物业的正常成交价格。

[解]  该宗物业的正常成交价格求取如下：

(例4-5)  某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／m2，

    买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求该宗物业的正常成交价格。

[解]  该宗物业的正常成交价格求取如下：

(六)交易日期调整

    可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的物业市场

    状况(如当时的市场供求关系)下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值，是应当在估价时点时的物业市场状况(如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系)下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是这种情况，而且成交日期通常是过去，估价时点通常是现在)，物业市场状况可能发生了变化，例如，政府出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等，导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化，从而即使两宗完全相同的物业，在这两个时间上的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。

    交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似物业的价格，找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。

(七)物业状况调整

    如果可比实例物业与估价对象物业自身状况之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行物业状况调整，因为物业自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。在这三种调整中，还可以进一步细分为若干因素的调整。

    物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。具体思路是：①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度；④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

    以楼层调整为例，假定估价对象是一套住房，该住房位于一幢20世纪80～90年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的五层。为评估该住房的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的四层，成交价格为3000元／㎡；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的四层，成交价格为2900元／㎡；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的五层，成交价格为2800元／㎡。通过市场调查研究，得到估价对象所在地区同类5层、6层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数如表4—2。则对甲、乙、丙三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

楼    层    5层住宅楼    6层住宅楼

一    层    100％(o)    100％(0)

二    层    105％(5％)    105％(5％)

三    层    110％(10％)    110％(10％)

四    层    105％(5％)    107％(7％)

五    层    100％(o)    103％(3％)

六    层     95％(一5％)

(八)求取比准价格

    由上述我们知道，经过交易情况修正之后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常市场价格；经过交易日期调整之后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过物业状况调整之后，就将可比实例在其物业状况下的价格变成了在估价对象物业状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整之后，就把可比实例物业的成交价格变成了估价对象物业在估价时点时的客观合理价格或价值。但通过不同的可比实例所得到的价格可能是不相同的，最后需要采用简单算术平均、加权算术平均等方法把它们综合成一个价格，以此作为市场法的估价结果。